1. Sebutkan 3 cara memperoleh hat.
1) Peralihan hat :
a) Sengaja dialihkan = pemindahan hat : Jual beli, tukar menukar, lelang, hibah.
b) Tidak sengaja dialihkan/beralih karena hukum : Pewarisan.
2) Pelepasan hat (Perpres 36/2005 jo 65/2006) :
· pembebasan tanah, pengadaan tanah, pembebasan tanah u/ kepentingan umum.
3) Pencabutan hat (Pasal 18 UUPA dan UU No.20/61) : dilakukan secara paksa dan oleh instansi pemerintah.
2. Apa persamaan dan perbedaan antara jual beli tanah dan pelepasan hat ?
Persamaan :
1) ada kesepakatan para pihak.
2) kedudukan para pihak seimbang.
Perbedaan:
Jual beli:
1) pembeli harus memenuhi syarat sbg pemegang hat
3) sejumlah uang yang dibayarkan disebut harga
4) akta jual beli dibuat oleh PPAT
Pelepasan hat :
1) pembeli tdk memenuhi syarat sbg pemegang hat.
2) status tanah sifatnya berubah2.
3) sejumlah uang yg dibyrkan disebut gnti rugi
4) akta pelepasan dibuat oleh PPAT/Not/BP
3. Apa yang harus diperhatikan dalam jual beli tanah berkaitan dgn para pihak dalam jual beli tersebut?
a) Penjual harus pasti pemilik tanahnya.
b) Apabila tanah milik keluarga, semua pemegang hat hrs hadir utk ttd, bila tdk bisa hadir harus membuat surat kuasa.
c) Apabila tanah milik harta bersama suami isteri, lebih baik keduanya hadir dan diperiksa surat nikahnya.
d) Pembeli harus memenuhi syarat sebagai pemegang hat.
4. Apakah PT dapat membeli tanah HM ? Apa akibat hukumnya bila dilakukan?
Menurut Pasal 26 ayat (2) UUPA, PT tidak bisa membeli tanah HM.
Akibat hukumnya bila transaksi tetap dilakukan : jual beli batal demi hukum, hat hapus dan dikuasai oleh negara, serta uang pembayaran tidak dapat dikembalikan.
5. Tugas Panitia Pengadaan :
a) Mengadakan penelitian & menginvestasikan tanah dan bangunan yg akan dilepaskan hat.
b) Mengadakan penelitian administratif atas status tanah yg akan dilepaskan hatnya.
c) Menaksir & mengusulkan besarnya ganti rugi yg akan diberikan.
d) Memberikan penyuluhan kpd pemegang hat ttg renc & tujuan pembebasan tnh.
e) Bermusyawarah dgn para pihak yg terkait dgn pembebasan tanah.
f) Menyaksikan pelaksanaan penyerahan uang ganti rugi.
g) Membuat berita acara pelepasan suatu penyerahan hat.
6. Apa beda pelepasan/pengadaan tanah dgn pencabutan hat?
Perbedaan :
Pelepasan hat :
1) ada kesepakatan dari para pihak.
2) kedudukan para pihak sejajar.
3) ada panitia yg disebut Panitia A.
4) permohonan diajukan kpd Gubernur.
5) tidak ada upaya hukum atas nilai ganti rugi.
Pencabutan hat:
1) bersifat memaksa
2) kedudukan para pihak tidak seimbang
3) ada panitia yg disebut Pan.Peng.Tanah
4) yg dpt mencabut hanya Presiden
5) ada upaya hkm atas besarnya nilai gnti rugi.
7. Bagaimana proses pelepasan hat ?
a) Ada kesepakatan dari para pihak untuk melepaskan hat.
b) Pembeli membayar sejumlah uang ganti rugi sesuai kesepakatan para pihak.
c) Pemilik hat melepaskan hat dan mengembalikannya kepada negara.
8. Uraikan proses permohonan tanah negara menjadi tanah hak.
Menurut Peraturan BPN No.9/1999 prosedurnya adalah sbb:
a) Pemohon mengajukan permohonan hat baru kepada negara melalui instansi yang berwenang, dlm hal ini Kantor Pertanahan dengan melampirkan:
1. Identitas pemohon.
2. Identitas tanah dan surat2 bukti kepemilikan.
3. Surat2 lain yg dibutuhkan (mis: PBB)
d) Permohonan akan diserahkan kepada Panitia A untuk diteliti.
e) Apabila disetujui, Kantor Pertanahan akan mengeluarkan SKPHT (Surat Keputusan Pemberian Hat).
f) Tanah didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertifikat tanah yg baru atas nama pemohon.
9. Apa arti sertifikat hat merupakan unsur konstitutif dari hat?
Artinya sertifikat tanah sebagai bukti terciptanya hat yang baru.
10. Sebutkan 3 perbedaan antara LEGAL CADASTRE dgn FISCAL CADASTRE.
Perbedaannya:
LEGAL CADASTRE: FISCAL CADASTRE
1) Tujuannya : untuk menjamin kepastian hkm hat.------ Sbg dsr penarikan pajak.
2) Produknya : sertifikat ------------------------------------- Petuk Pajak/Letter C
3) Fungsinya : sebagai alat bukti yg kuat. ------------------ Petunjuk yg kuat.
11. Apa yg dimaksud dgn COMPULSARY INITIAL REGISTRATION ? Berikan contohnya.
a) Pendaftaran tanah utk pertama kali yg diwajibkan menurut PP 24/97.
b) Bila terjadi peralihan hat, pemilik hat hrus mendaftarkan tanahnya, melalui PPAT.
Contoh : pendaftaran tanah sistematik, sporadic.
12. Sebutkan 4 ciri dari Stelsel Publikasi Positif.
a) Negara menjamin kebenaran data tanah, meskipun datanya tidak benar.
b) Pihak yg dirugikan bisa mengajukan gugatan ke kantor pertanahan utk minta ganti rugi.
c) Jika tanahnya sudah dijual, pihak yg dirugikan tidak bisa menuntut pemilik baru karena dia memperoleh perlindungan mutlak.
d) Syarat pembelian dan penjualan harus dgn itikad baik.
13. Apa kelemahan Pasal 1131 KUHPdt bagi perlindungan Kreditor? Jelaskan dgn contoh.
a) Jika jumlah utang Debitor lebih dari harga tanah dan bangunan yg dijaminkan, maka masing2 Kreditor tidak akan menerima pembayaran secara penuh, dalam hal Kreditornya lebih dari satu, maka Kreditor berkedudukan sebagai Kreditor Kungkuren.
b) Sebelum hutang ditagih, ada kemungkinan Debitor sudah mengalihkan seluruh asetnya kepada pihak lain secara diam2.
14. Perlindungan apa yang diberikan HT sehingga kedudukan Kreditor menjadi lebih kuat ?
HT memberikan perlindungan khusus kepada Kreditor melalui :
a) Droit de Preference : Hak u/memperoleh pelunasan terlebih dahulu dibandingka dgn Kreditor lain.
b) Droit de Suite : Hak u/menjual langsung objek HT dgn cara lelang utk melunasi utang Debitor.
15. Kapan lahirnya HT menurut UUHT ?
Saat HT didaftarkan ke Kantor Pertanahan utk diterbitkan sertifikat HT.
16. Apa tugas Panitia A:
a) Meneliti kelengkapan surat-surat.
b) Mencari data fisik dilapangan
c) Menghimpun keterangan dari pemilik tanah yg berbatasan.
d) Mencocokkan apakah peruntukan sdh sesuai dg RUTR
e) Memberikan pendapat dan pertimbangan kpd Kepala Kantor Pertanahan yg dituangkan dalam risalah pemeriksaan tanah.
17. Bagaimana proses terjadinya HT?
1) Diawali dengan perjanjian utang piutang antara Debitor dan Kreditor dengan memberikan jaminan pelunasan
2) Untuk menjamin pelunasan utangnya dibuatlah Perjanjian Hak Tanggungan dihadapan PPAT dan dituangkan dalam bentuk Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT).
Syarat sah APHT:
a. Berisi keterangan ttg :
1) Nama, identitas dan domisili pemberi dan penerima HT.
2) Utang yg dijamin
3) Nilai utang yang dijamin
4) Uraian jelas mengenai objek HT.
b. Berisi janji-janji fakultatif
c. Berisi janji HT tidak berdiri sendiri
d. Berisi janji-janji yg dilarang.
3) APHT harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk diterbitkan Sertifikat Hak Tanggungan
4) Pemberi HT bisa menguasakan pemberian HT dgn membuat Surat Kuasa Pembebanan HT di hadapan PPAT.
18. Apa arti HT bersifat accessoir ?
Artinya : Lahirnya HT tergantung pada adanya piutang yg dijamin pelunasannya, apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau sebab2 lain, dengan sendirinya HT menjadi hapus juga.
19. Syarat sahnya HT :
1) Memenuhi asas spesialitas :
yaitu berisi keterangan ttg :
a. Nama, identitas dan domisili pemberi dan penerima HT.
b. Utang yg dijamin
c. Nilai utang yang dijamin
d. Uraian jelas mengenai objek HT.
2) Memenuhi asas publisitas : HT harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan utk diterbitkan Sertifikat HT.
20. Apa fungsi sertifikat tanah: Sebagai alat bukti pemilikan hat yg kuat.
21. Apa persamaan dan perbedaan tanah sebagai jaminan dengan jaminan atas tanah ?
Persamaan :
a) ada Kreditur
b) ada Debitur
c) ada utang tertentu
d) ada tanah sebagai jaminan
Perbedaan :
Tanah sebagai jaminan:
a) kedudukan Kreditur lemah, karena hanya sebagai Kreditur Konkuren.
b) Tanah yang sudah dijaminkan sulit di eksekusi apabila Debitor wan prestasi.
c) Prosedurnya mudah, karena bisa dilakukan secara lisan/tertulis.
Hak Jaminan atas tanah:
a) Kedudukan Kreditor lebih kuat karena diberi hak Droit de Preference dan Droit de Suite.
b) Tanah yg dijaminkan dapat langsung dilelang utk melunasi utang Debitor.
c) Harus dibuatkan dalam Akta Notaris/PPAT.
22. Apa yang dimaksud dengan jual beli tanah secara kontan ? Apa akibat hukumnya ?
Bahwa harga tanah selalu dianggap telah lunas, walaupun secara defacto belum dilunasi, kekurangan pembayarannya dianggap hutang pembeli kepada penjual.
Akibat hukumnya :Apabila hat telah berpindah kepada pembeli dan kemudian pembeli wanprestasi, maka jual belinya tidak bisa dibatalkan, yang bisa dituntut dari pembeli adalah pelunasan utang beserta bunganya.
23. Jelaskan program Landreform
1) Pembatasan jumlah maksimal penguasaan tanah pertanian.
2) Larangan pemilikan tanah secara absentee
3) Redistribusi tanah yang luasnya melebihi batas maksimal
4) Mengatur secara tertulis mengenai Gadai Tanah
5) Meningkatkan pelaksanaan UU Bagi Hasil
6) Pembatasan luas minimum pemilikan tanah pertanian disertai larangan utk melakukan perbuatan hukum pemecahan pemilikan tanah2 pertanian menjadi bagian2 yg terlalu kecil.
24. Kapan telah terjadinya jual beli tanah ?
Setelah ditandatanganinya akta jual beli di hadapan PPAT.
25. Bagaimana proses terjadinya jual beli ?
a) Terjadi kesepakatan antara penjual dan pembeli
b) Penjual dan Pembeli datang ke kantor PPAT untuk dibuatkan akta jual beli.
c) Peralihan hat dari penjual kepada pembeli terjadi setelah akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT.
d) Peralihan hat tersebut didaftarkan ke Kantor Pertanahan untuk dicatat dalam buku tanah dan salinannya dikeluarkan dalam bentuk sertifikat hat atas nama pembeli.
26. Apakah benar bahwa pembebasan tanah tidak ada dasar hukumnya dalam UUPA ?
Pembebasan tanah memang tidak diatur secara khusus dalam UUPA, namun Prof. Boedi Harsono berpendapat bahwa pembebasan tanah adalah sisi lain dari pelepasan hat, seperti misalnya : hapusnya HM, HGU, HGB, dll, hat nya dilepas dan diserahkan kepada Negara.
27. Apa yang dapat dibuktikan dengan pasti dari sebuah sertifikat hat ?
Secara hukum sertifikat dapat membuktikan kepastian tentang :
a. Data yuridis tanah : hak/status tanah, subjek/pemilik hat, dan beban2 hat.
b. Data teknis tanah : letak, batas, dan luas tanah, serta ada tidaknya bangunan di atas tersebut.
28. Apa yang dipermasalahkan dalam sistem pendaftaran tanah ? Sebutkan 2 macam sistem tersebut
a. Apa yang didaftarkan
b. Bagaimana bentuk penyimpanan data tanah
c. Apa alat buktinya
d. Bagaimana cara mendaftarkan tanah tersebut
e. Bagaimana sikap pejabat yang mendaftarkan.
29. Apa yang dipermasalahkan dalam sistem publikasi dalam pendaftaran tanah ?
a) Sejauh mana org mempercayai kebenaran data dalam sertifikat hat yang diterbitkan.
b) Bagaim perlindungan hukum kepada pihak ketiga yang membeli tanah dgn dasar sertifikat ternyata sertifikatnya palsu/keliru.
30. Apa syarat2nya untuk dapat dilakukan pencabutan hat ?
a) Upaya penyelesaian besarnya ganti rugi yang ditetapkan oleh Gubernur dalam pembebasan tanah tidak dapat diterima.
b) Upaya perolehan melalui jual beli, tukar menukar tidak dapat tercapai kesepakatan mengenai harganya.
c) Tanahnya akan digunakan untuk kepentingan umum.
d) Tanahnya tidak dapat ditukar dengan tanah di lokasi lain.
e) Dasar hukumnya = Psl 18 UUPA, UU 20/62, PP 39/73 dan Inpres 9/73.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar